Planlı kalkınma modelinin en etkin olduğu 1963-1977 dönemi dışında siyasi iktidarlar hızlı ekomomik büyüme oranlarını yakalayabilmek için sıkça dış kaynak kullanma yoluna gitmişlerdir.
Demokrat Parti, Anavatan Partisi ve AKP iktidarları inşaat sektörüne öncelik veren bir büyüme modelini tercih etmişlerdir. Örneğin, ANAP iktidarının ilk döneminde kaydedilen yüksek büyüme oranlarının (1984-1987 ortalaması %7) ana itici gücü inşaat yatırımları olmuştur (Grafik 1). Ancak bu büyüme oranlarına erişebilmek için oldukça yüklü dış borç kullanılmıştır. Diğer bir deyişle kısıtlı yurt içi tasarruflar dengesiz bir oranda inşaat sektörüne yöneltildiği için oluşan tasarruf-yatırım açığı ekonominin taşıyabileceğinden daha fazla bir borç yükü ile karşılanmıştır (Tablo 1). 1950-1958 döneminde Demokrat Parti, 2003-2017 döneminde AKP iktidarları da oldukça benzer politikalar izlemişlerdir. Büyük ölçüde izlenen bu dengesiz politikalar sonucunda ekonomi her defasında bir ekonomik kriz ile karşı karşıya kalmıştır.
2018 yılında yaşanan kur krizini izleyen dönemde inşaat sektörü ekonomik krizden en çok etkilenen sektörlerin başında yeralmıştır. İnşaat yapı izinleri 2019 yılı sonunda, tepe noktasının görüldüğü 2017 yılı sonuna göre %75 düşerek 70 milyon m2 olmuştur (Grafik 1). 2019 yılının ikinci yarısında kredi faizlerinin hızla düşmesi inşaat faaliyetlerinde kayda değer bir toparlanmaya neden olmuşsa da, Covid-19 pandemisinin etkisiyle yapı inşaat izinleri 2020 yılının birinci çeyreğinde önceki çeyreğe göre %30 düşmüştür. Bunun sonucunda inşaat sektörü 2020 yılının ilk çeyreğinde önceki yıla göre reel olarak %17 küçülme kaydetmiştir (Grafik 2). İnşaat faaliyetlerindeki daralma istihdamda da kendini göstermiş, ve sektördeki istihdam Şubat 2018 ve Mayıs 2020 arasında %40 azalarak 1.3 milyona gerilemiştir.
Pandemi sonrasında hükümetin izlediği gevşek para ve maliye politikalarının yolaçtığı likidite genişlemesinin sektörde göreli bir toparlanmaya yol açması beklense de, bu toparlanmanın geçici olma olasılığı yüksek görünmektedir. (Grafik 3)
Diğer yandan 2017-2019 arasında hızla daralan yeni konut arzına rağmen 2013-2017 döneminde yapılan aşırı yatırımların sonucunda sektörde önemli bir satılmamış konut stoğu birikmiştir. Yapı inşaat izinleri, yapı kullanım ruhsatları ve yeni konut satışlarına dayanan hesaplamalarımıza göre satışa hazır yeni konut stoğu Mart 2020 sonunda 1.2 milyon adet, yapım halindeki konut sayısı ise 1.3 milyon adettir. Yapım halindeki tüm konutların tamamlanacağını varsayarsak, Türkiye’de satılmamış toplam konut sayısının yaklaşık 2.5 milyon adet olduğu görülmektedir (Grafik 4).
2013-2019 döneminde Türkiye’de yıllık ortalama 500-600 bin adet konut satışı gerçekleştiğini göz önüne alırsak, hesapladığımız konut stokunun eritilmesi yaklaşık 3.5 yıl alacaktır. (Grafik 5) Konut üretim ve satışlarının yüksek olduğu 2010-2017 döneminde sektör yaklaşık 2.5 yıllık bir stokla çalışmıştır. Önümüzdeki dönemde yeni konut arzının düşük seviyelerde kalacağını varsayarsak, sektördeki arz fazlasının daha 2-3 yıl devam edeceğini düşünebiliriz.
Konut dışında yapılan ticari gayrimenkul yatırımlarında da önemli bir kapasite fazlası olduğu görülmektedir. Örneğin, İstanbul’da A-Sınıfı ofis arzı 2013-2019 döneminde iki kat artarak 5 milyon m2’ye ulaşmıştır. (Grafik 6) Bu segmentte görülen hızlı arz artışı sonucunda 2015 yılında %12 olan ofis boşluk oranı, 2019 sonunda %30 seviyesine çıkmıştır. Ticari gayrimenkul uzmanlarının normal boşluk oranı olarak değerlendirdikleri %10 seviyelerinin tekrar görülmesi için ekonominin hızlı büyümeye geçmesi ve yeni arzın sınırlı kalması gerekecektir.
Pandemi sonrası şirketlerin uzaktan çalışma düzenine geçmeleri eğer bir ölçüde kalıcı hale gelirse, ofis piyasasının yaşadığı zorlukların uzun süre devam etmesini beklemek gerçekçi olacaktır. Buna ek olarak artan arz ve düşen talep sonucunda ortalama kiralar İstanbul A-sınıfı segmentinde aylık 140 TL/m2’ye (20 USD) kadar gerilemiştir. 2015 yılında aylık kiraların 45-50 USD/m2 seviyelerine kadar yükseldiği göz önüne alınırsa bu segmenteki gelir kayıplarının boyutu daha iyi anlaşılacaktır.
Ticari gayrimenkul yatırımları çoğu kez uzun vadeli yabancı para cinsinden borçla finanse edildiği için, kira gelirlerindeki düşüş yatırımcıları finansal olarak zora sokarken, borç veren bankaların da varlık kalitesinde önemli bozulmaya yolaçmıştır.BDDK verielrine göre inşaat ve gayrimenkul geliştirme şirketlerine verilen kredilerdeki yasal takibe dönüşme oranı 2017 yılı sonundaki %3.6 seviyesinden Haziran 2020 sonunda %9’a yükselmiştir. Bununla beraber BDDK ve hükümetin sorunlu kredileri yeniden yapılandırmayı teşvik etmesi sonucu sektörde oluşan sorunlu kredilerin gerçek boyutunu tahmin etmek çok zorlaşmıştır.
Geleceğe Dair Düşünceler ve Öneriler
Gelişmekte olan bir ülke olan Türkiye için inşaat yatırımları önemini korumaya devam edecektir. Ancak yukarıda kısaca özetlemeye çalıştığımız üzere plansız ve daha da önemlisi dış kaynakla finanse edilen inşaat yatırımları sonunda ekonominin dengelerini bozup, kısıtlı kaynakların ölçüsüzce bu alana yönelmesine yol açmaktadır. Bu anlamda iyi planlanmış ve kısıtlı kaynakları etkin kullanan yatırım politilaları çerçevsinde inşaat sektörünün ekonomik ve sosyal kalkınmaya katkısının sürdürülebilirliğinin sağlanması gerekmektedir. Başta altyapı yatırımları olmak üzere konut ve ticari gayrimenkul yatırımlarına ayrılan kaynakların planlamasının yeni bir anlayışla ele alınmasının elzem olduğunu düşünmekteyiz. Ancak kapsamlı bir planlama modeline geçişin siyaseten gündemde olmadığı bir durumda ara çözümler geliştirmek gerekmektedir.
Öncelikle altyapı yatırımlarında KÖİ modelinden vazgeçilmelidir.Diğer yandan özel mülkiyetin ana belirleyici olduğu konut ve ticari inşaat yatırımlarında ise düzenleme ve piyasa katılımcılarına sağlanacak teşvikler/yönlendirmeler (“incentives” anlamında) yoluyla sektörün kısıtlı kaynakları akılcı ve verimli kullanmasının önü açılmalıdır. Kamu otoritesinin ve yerel yönetimlerin bu bağlamda ellerinde çok etkin politika araçları bulunmaktadır.
Kentlerde kapsamlı bir imar planlamasının yapılırken, kamu inşaat sektöründeki rant sistemin zımnen ya da açıkça destekleyicisi olmayı bırakıp, kamu yararını önceleyen politikalar geliştirmelidir. Örneğin, TOKİ geniş halk kesimlerine erişilebilir ve çağdaş konut üretimi yaparken bunu finanse etmek için özel sektörle ranta yolaçan bir ilişki içine girmiştir. Kamuya ait arsalar plansız ve hoyratça imara açılmıştır. Bir örnek vermek gerekirse, Maslak-Levent gereğinden fazla AVM varken, Zincirlikuyu’da yeralan Karayolları arsası imara açılmış ve yeni bir AVM’ye izin verilmiştir. Diğer bir örnek de Etiler Polis Okulu’nun arazisi üzerinde yapımına başlanan projedir. Bunlara benzer daha onlarca örnek verilebilir.
Gelinen noktada inşaat sektörünün içinde bulunduğu sorunlar için kapsamlı politikakalar geliştirilmezse, bu sektör ulusal ekonomiye katkı sağlamak yerine daha uzunca süre yük olmaya devam edecektir. Amacımız bu karmaşık ve esasında siyasi olan konuyu sadece tartışmaya açmakolmamalı, elimizdeki olanaklarla acil çözüm bekleyen konulara gerçekçi ve sürdürülebilir çözümler geliştirmek olmalıdır.
Ercan Uysal, Bankacı
